Sommaire
- Dépôt de garantie : montant et rôle
- Délai de restitution : 1 mois ou 2 mois
- Les retenues autorisées (et celles qui ne le sont pas)
- Exemple de calcul d’une retenue
- Restitution en retard : la pénalité de 10 %
- Contester une retenue : les 3 étapes
- Les 5 erreurs qui coûtent le dépôt de garantie
- Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est la première cause de conflit entre bailleur et locataire. Et dans presque tous les cas, le litige se joue sur un seul document : l’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée. C’est lui qui fixe le délai de restitution, qui justifie (ou non) chaque retenue et qui fait foi devant la commission de conciliation ou le juge. Ce guide détaille les règles du dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie, avec les délais exacts, les retenues légitimes et les recours possibles.
Dépôt de garantie : montant et rôle
Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour couvrir les manquements à ses obligations : loyers ou charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations constatées à l’état des lieux de sortie. Il est encadré par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
| Type de location | Montant maximum | Révision en cours de bail |
|---|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges | Interdite |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges | Interdite |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie autorisé | — |
Le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêts au profit du locataire et ne peut pas être augmenté lors du renouvellement du bail. Il n’est pas non plus une avance sur le dernier loyer : le locataire qui cesse de payer son dernier mois « pour compenser » reste redevable de ce loyer.
Délai de restitution du dépôt de garantie : 1 mois ou 2 mois
Le délai de restitution dépend directement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Il court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée.
1 mois
L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, hors usure normale. Le bailleur restitue la totalité du dépôt de garantie, déduction faite des seules sommes encore dues (loyer, charges).
2 mois
L’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée. Le bailleur dispose de 2 mois pour chiffrer les dégradations et restituer le solde, justificatifs à l’appui.
Logement en copropriété : le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’approbation des comptes annuels de l’immeuble. La régularisation définitive et le solde doivent intervenir dans le mois qui suit cette approbation.
Au moment de la remise des clés, le locataire indique sa nouvelle adresse au bailleur. Sans cette adresse, le bailleur ne peut pas être pénalisé pour un retard de restitution. Le détail officiel de ces règles est disponible sur Service-Public.fr.
Retenues sur le dépôt de garantie : ce qui est autorisé
Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée. Le bailleur s’appuie sur trois éléments : une différence constatée entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, un justificatif chiffré (devis, facture, constat) et l’application de la vétusté. Sans l’un de ces trois éléments, la retenue est contestable.
Sommes dues
État du logement
Entretien courant
Justificatifs
La distinction entre usure normale et dégradation est au cœur de la plupart des litiges. Notre guide sur la grille de vétusté détaille les durées de vie et abattements élément par élément.
Exemple de calcul d’une retenue sur le dépôt de garantie
Location vide, loyer de 900 € hors charges, dépôt de garantie de 900 €. À l’état des lieux de sortie, après 5 ans de bail, deux différences sont relevées par rapport à l’état des lieux d’entrée.
Dépôt de garantie : de 900 € au solde restitué
Sans l’abattement de vétusté, le bailleur aurait retenu 825 € au lieu de 345 € : une retenue que la commission de conciliation ou le juge aurait très probablement réduite.
Restitution en retard : la pénalité de 10 % par mois
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai légal (1 mois ou 2 mois), le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Exemple : loyer de 900 € hors charges, dépôt de garantie restitué avec 2 mois et 5 jours de retard. Le retard compte pour 3 mois commencés : majoration de 3 × 90 € = 270 €, en plus du dépôt de garantie.
Cette majoration ne s’applique pas lorsque le retard vient du locataire, notamment s’il n’a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.
Contester une retenue sur le dépôt de garantie : les 3 étapes
La mise en demeure
Lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur : rappel des dates (remise des clés, état des lieux de sortie), montant réclamé, demande des justificatifs et rappel de la majoration de 10 % par mois de retard. Joindre la copie des deux états des lieux.
La commission départementale de conciliation
Saisine gratuite, par le locataire comme par le bailleur. La commission entend les deux parties et cherche un accord, sur la base des états des lieux d’entrée et de sortie. Conditions de saisine sur Service-Public.fr.
Le juge des contentieux de la protection
En l’absence d’accord, le tribunal judiciaire tranche. Pour une demande jusqu’à 5 000 €, une tentative de résolution amiable (conciliation, médiation) est en principe obligatoire avant de saisir le juge. L’action se prescrit par 3 ans.
Dans chacune de ces étapes, la pièce décisive reste la même : un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie précis, contradictoires et illustrés de photos. Un état des lieux vague (« bon état général ») affaiblit les deux parties. C’est l’intérêt d’un état des lieux réalisé par un professionnel : un constat neutre, détaillé pièce par pièce et daté.
Les 5 erreurs qui coûtent le dépôt de garantie
Pas d’état des lieux d’entrée
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement. Le bailleur perd alors l’essentiel de sa capacité à prouver une dégradation, et le locataire sa capacité à prouver un défaut antérieur.
Ne pas compléter l’état des lieux d’entrée à temps
Le locataire dispose de 10 jours après l’état des lieux d’entrée pour demander qu’il soit complété, et du premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Passé ce délai, un défaut non noté peut lui être imputé à la sortie.
Retenir le prix du neuf
Appliquer un devis de remplacement intégral sans tenir compte de la vétusté est la retenue la plus souvent réduite en conciliation. Un élément de 10 ans ne vaut plus le prix du neuf.
Laisser passer le délai de restitution
Un bailleur qui attend un devis au-delà de 2 mois s’expose à la majoration de 10 % par mois commencé. Mieux vaut restituer le solde dans le délai avec une retenue justifiée par un devis.
Un état des lieux de sortie bâclé
Un état des lieux de sortie fait à la hâte, sans photos ni comparaison point par point avec l’entrée, ouvre la porte à la contestation. La précision du constat protège autant le bailleur que le locataire.