État des lieux meublé vs. vide : les différences clés
Inventaire du mobilier, dépôt de garantie, préavis, vétusté des meubles, check-list de sortie : tout ce qui change entre un état des lieux en location meublée et en location vide, expliqué simplement en 2026.
Sommaire
- Vue d’ensemble : meublé ou vide, qu’est-ce qui change ?
- Le bail : durée, préavis et renouvellement
- Le dépôt de garantie : 1 mois vs 2 mois
- L’inventaire du mobilier : l’obligation qui change tout
- Le document d’état des lieux : points communs et différences
- La grille de vétusté appliquée au mobilier
- Qui paie quoi à la sortie ?
- Les 5 erreurs à éviter en meublé
- Check-list : réussir son état des lieux meublé en 15 points
- Questions fréquentes
Vue d’ensemble : meublé ou vide, qu’est-ce qui change ?
Depuis la loi ALUR de 2014 , l’état des lieux est obligatoire aussi bien en location vide qu’en location meublée à titre de résidence principale. Le document suit le même modèle type (décret 2016-382), mais plusieurs règles diffèrent sensiblement entre les deux régimes. Voici un panorama complet avant d’entrer dans les détails.
| Critère | Vide | Meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (particulier) / 6 ans (personne morale) | 1 an (9 mois si bail étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois (sans condition) |
| Préavis bailleur | 6 mois avant échéance | 3 mois avant échéance |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Inventaire du mobilier | Non requis | Obligatoire (annexé au bail) |
| Modèle type d’EDL | Décret 2016-382 | Décret 2016-382 + inventaire mobilier |
| Grille de vétusté | Murs, sols, plafonds, équipements | Idem + mobilier et électroménager |
| Plafond honoraires EDL | 3 € TTC/m² | 3 € TTC/m² |
Bon à savoir. Le plafond d’honoraires de 3 € TTC/m² de surface habitable est identique dans les deux régimes. Il s’applique uniquement lorsqu’un professionnel de l’immobilier (agent, administrateur de biens) réalise l’état des lieux. Les experts indépendants et les commissaires de justice suivent d’autres grilles tarifaires.
Le bail : durée, préavis et renouvellement
Le type de location — vide ou meublée — conditionne directement la durée du bail et les délais de préavis, ce qui a des répercussions concrètes sur la fréquence des états des lieux.
Location vide
Durée minimale du bail. 6 ans si le bailleur est une personne morale (SCI à l’IS, SARL, etc.).
Préavis locataire : 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue, mutation, perte d’emploi, RSA, ou état de santé).
Préavis bailleur : 6 mois avant l’échéance, uniquement pour vente, reprise ou motif légitime.
Location meublée
Durée minimale du bail. 9 mois pour un bail étudiant (non renouvelable). Bail mobilité : 1 à 10 mois.
Préavis locataire : 1 mois à tout moment, sans condition ni justification.
Préavis bailleur : 3 mois avant l’échéance, mêmes motifs que pour le vide.
Référence légale. Articles 10 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR. Le bail mobilité (loi ÉLAN 2018) est régi par les articles 25-12 à 25-18.
Conséquence sur l’état des lieux
Un bail plus court signifie un turnover plus élevé : en meublé, les états des lieux d’entrée et de sortie sont plus fréquents. L’inventaire du mobilier doit être actualisé à chaque changement de locataire, ce qui allonge la durée de réalisation de l’état des lieux d’environ 30 à 45 minutes par rapport à un logement vide.
Le dépôt de garantie : 1 mois vs 2 mois
Le dépôt de garantie constitue l’une des différences les plus concrètes entre les deux régimes. En meublé, le propriétaire peut exiger jusqu’à 2 mois de loyer hors charges , contre un seul mois en location vide. L’explication est simple : le mobilier représente un risque financier supplémentaire.
Location vide — Loyer 800 € HC
Location meublée — Loyer 800 € HC
Délais de restitution
Les délais de restitution du dépôt de garantie sont identiques pour le vide et le meublé depuis la loi ALUR :
| Situation | Délai de restitution | Pénalité en cas de retard |
|---|---|---|
| État des lieux conforme (aucune dégradation) | 1 mois après remise des clés | 10 % du loyer mensuel HC par mois de retard commencé |
| État des lieux non conforme (dégradations constatées) | 2 mois après remise des clés |
Exemple : pénalité de retard sur un meublé
Attention. Le bail mobilité est une exception : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé (article 25-16 de la loi de 1989). Le bailleur peut uniquement exiger une garantie Visale ou une caution personnelle.
L’inventaire du mobilier : l’obligation qui change tout
C’est la différence majeure. En location meublée, un inventaire détaillé du mobilier doit être établi contradictoirement à l’entrée et à la sortie, puis annexé au bail. En location vide, ce document n’existe pas.
Les 11 éléments obligatoires (décret 2015-981)
Depuis le 1 er septembre 2015, le décret n° 2015-981 fixe la liste minimale du mobilier qu’un logement meublé doit contenir :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux opaques)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur avec compartiment à -6 °C minimum)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement
Risque de requalification. Si un seul de ces 11 éléments manque au moment de l’entrée dans les lieux, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide devant le tribunal. Conséquence : le bail passe à 3 ans, le dépôt de garantie est ramené à 1 mois, et le bailleur doit rembourser le trop-perçu. ( Source : ANIL )
Comment rédiger l’inventaire ?
L’inventaire doit être dressé pièce par pièce et mentionner pour chaque élément :
- La désignation précise (ex. : « canapé convertible 2 places, tissu gris »)
- La quantité (ex. : 4 chaises, 6 assiettes plates)
- L’ état (neuf, bon état, usé, abîmé)
- La marque ou le modèle pour l’électroménager (facilite le chiffrage en cas de remplacement)
Ajoutez des photos horodatées pour chaque meuble : en cas de litige, elles constituent une preuve quasi irréfutable. 32 % des litiges locatifs sont liés à un état des lieux absent ou mal rédigé.
Le document d’état des lieux : points communs et différences
Le formulaire d’état des lieux suit le même modèle type dans les deux cas (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Les mentions obligatoires sont identiques : identité des parties, adresse, date, type (entrée ou sortie), description pièce par pièce, relevés des compteurs, inventaire des clés, signatures.
Les 12 mentions communes aux deux régimes
| N° | Mention obligatoire | Vide | Meublé |
|---|---|---|---|
| 1 | Type d’état des lieux (entrée/sortie) | ✓ | ✓ |
| 2 | Date de réalisation | ✓ | ✓ |
| 3 | Localisation du logement | ✓ | ✓ |
| 4 | Nom et domicile des parties | ✓ | ✓ |
| 5 | Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) | ✓ | ✓ |
| 6 | Détail des clés et badges remis | ✓ | ✓ |
| 7 | État des murs, sols et plafonds pièce par pièce | ✓ | ✓ |
| 8 | État des ouvrants (fenêtres, portes, volets) | ✓ | ✓ |
| 9 | État des équipements (chauffage, plomberie, électricité) | ✓ | ✓ |
| 10 | Signatures des deux parties | ✓ | ✓ |
| 11 | État des lieux de sortie : évolution depuis l’entrée | ✓ | ✓ |
| 12 | Inventaire détaillé du mobilier et des équipements | ✗ | ✓ |
État des lieux numérique. Depuis le règlement européen eIDAS , l’état des lieux peut être réalisé sur tablette ou smartphone avec signature électronique, aussi bien en vide qu’en meublé. Chaque partie doit recevoir un exemplaire immédiatement (par e-mail au format PDF). Ce format facilite grandement l’ajout de photos, particulièrement utile pour l’inventaire du mobilier.
Le droit de rectification de 10 jours
Dans les deux régimes, le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander des modifications par lettre recommandée. En meublé, ce délai est particulièrement important : le locataire peut signaler un meuble défectueux ou un équipement manquant constaté après son installation.
La grille de vétusté appliquée au mobilier
La grille de vétusté définit la durée de vie théorique de chaque élément et le coefficient d’abattement annuel. En location vide, elle couvre les murs, sols, plafonds et équipements fixes. En location meublée, elle s’étend au mobilier et à l’électroménager .
Durées de vie théoriques du mobilier
| Élément | Durée de vie | Abattement annuel | Franchise |
|---|---|---|---|
| Textiles (rideaux, couette, linge) | 5 ans | 20 % | 1 an |
| Électroménager (réfrig., lave-linge, four) | 5 à 8 ans | 12 à 20 % | 1 an |
| Mobilier courant (canapé, table, chaises) | 7 à 10 ans | 10 à 14 % | 1 an |
| Mobilier lourd (étagères, armoires, lit) | 15 ans | 6 % | 2 ans |
| Peintures et revêtements muraux | 7 ans | 14 % | 1 an |
| Revêtements de sol souples (moquette, lino) | 7 ans | 14 % | 1 an |
Exemple concret : calcul de la vétusté d’un canapé
Canapé acheté 600 € — durée de vie 10 ans
Si le canapé est taché à la sortie, le bailleur ne pourra retenir que 420 € maximum sur le dépôt de garantie (valeur résiduelle), et non les 600 € du prix d’achat. L’usure normale correspondant aux 30 % de vétusté reste à la charge du propriétaire.
Vétusté ≠ amortissement fiscal. Ne confondez pas la vétusté (relation bailleur-locataire) avec l’amortissement LMNP (déduction fiscale). Les durées et les taux sont différents. Par exemple, un canapé peut être amorti fiscalement sur 10 ans, mais sa durée de vie en vétusté peut être de 7 ans.
Qui paie quoi à la sortie ?
Le principe est le même dans les deux régimes : le locataire prend en charge les dégradations (hors vétusté), le propriétaire assume l’ usure normale . Mais en meublé, le périmètre est bien plus large puisqu’il inclut tout le mobilier.
| Type de dommage | Vide | Meublé |
|---|---|---|
| Trou dans le mur | Locataire | Locataire |
| Peinture jaunie par le temps | Propriétaire (vétusté) | Propriétaire (vétusté) |
| Moquette tachée par négligence | Locataire | Locataire |
| Robinetterie usée | Propriétaire (vétusté) | Propriétaire (vétusté) |
| Canapé taché | — | Locataire (décote vétusté) |
| Réfrigérateur en panne (usure) | — | Propriétaire (vétusté) |
| Vaisselle cassée | — | Locataire (remplacement à l’identique) |
| Matelas déformé (usage normal) | — | Propriétaire (vétusté) |
Justificatifs obligatoires. En cas de retenue sur le dépôt de garantie, le bailleur doit fournir des justificatifs : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis ou factures. Sans justificatif, le locataire peut contester la retenue devant le juge des contentieux de la protection (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Les 5 erreurs à éviter en meublé (que vous ne ferez pas en vide)
Oublier l’inventaire du mobilier
Sans inventaire annexé au bail, la location peut être requalifiée en vide : le bail passe à 3 ans, le dépôt de garantie est ramené à 1 mois et le propriétaire doit rembourser le trop-perçu.
Ne pas photographier le mobilier à l’entrée
Un inventaire sans photos a peu de valeur probante. En cas de litige, c’est votre parole contre celle de l’autre partie. Photographiez chaque meuble avec la date visible sur le cliché.
Ignorer la vétusté des meubles
Retenir 100 % du prix d’achat d’un meuble usé est illégal. Le bailleur doit appliquer la décote liée à l’ancienneté, même sans grille de vétusté annexée au bail.
Ne pas vérifier les 11 éléments obligatoires à l’entrée
Le locataire doit contrôler la présence de chaque élément du décret 2015-981 avant de signer. Après signature, il ne dispose que de 10 jours pour signaler un manquement.
Confondre réparations locatives et remplacement
Un robinet qui goutte relève de l’entretien courant (locataire). Un réfrigérateur tombé en panne par usure doit être remplacé par le bailleur. Distinguer les deux évite bien des conflits.
Check-list : réussir son état des lieux meublé en 15 points
Cette check-list couvre à la fois les éléments communs aux locations vides et les spécificités du meublé. Imprimez-la ou enregistrez-la sur votre téléphone avant le rendez-vous.
- Vérifier l’identité de toutes les parties présentes
- Relever les compteurs (eau, électricité, gaz) et noter les index
- Compter les clés, badges et télécommandes
- Inspecter murs, sols et plafonds pièce par pièce en pleine lumière
- Tester les ouvrants (fenêtres, portes, volets, stores)
- Vérifier la plomberie : robinets, chasse d’eau, évacuation
- Tester les prises et interrupteurs
- Contrôler le chauffage et la ventilation
- Inventorier le mobilier pièce par pièce (désignation, quantité, état)
- Vérifier les 11 éléments obligatoires du décret 2015-981
- Tester l’électroménager : réfrigérateur, four/micro-ondes, plaques
- Contrôler l’état de la literie (matelas, sommier, couette)
- Photographier chaque meuble avec horodatage
- Signer l’état des lieux et l’inventaire, récupérer votre exemplaire
- Conserver le document pendant toute la durée du bail et au moins 3 ans après la sortie
Astuce. Prévoyez 45 minutes à 1 heure pour un état des lieux meublé (contre 20 à 30 minutes en vide). L’inventaire du mobilier et les tests d’électroménager prennent du temps, mais ce temps investi vous évitera des litiges coûteux à la sortie.
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