Loi ALUR et état des lieux : ce qui a changé
Modèle obligatoire, plafond de 3,03 €/m², grille de vétusté, dépôt de garantie, état des lieux numérique : décryptage complet de la réforme ALUR et de ses conséquences concrètes pour locataires et propriétaires en 2026.
Sommaire
- Qu’est-ce que la loi ALUR ? Rappel en 2 minutes
- Avant/après ALUR : le grand tableau comparatif
- Les 12 mentions obligatoires du modèle type
- Honoraires d’état des lieux : le plafond de 3,03 €/m²
- La grille de vétusté : l’innovation méconnue
- Dépôt de garantie : nouveaux délais et pénalité de 10 %
- L’état des lieux numérique : ce que dit la loi
- Absence d’état des lieux : conséquences juridiques
- Vos recours si la loi ALUR n’est pas respectée
- Questions fréquentes
Qu’est-ce que la loi ALUR ? Rappel en 2 minutes
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014 sous le gouvernement de François Hollande, est la réforme la plus importante du droit locatif français depuis la loi du 6 juillet 1989. Elle a profondément redéfini les relations entre propriétaires, locataires et professionnels de l’immobilier.
La loi repose sur 4 grands piliers :
- Régulation du marché locatif : encadrement des loyers, plafonnement des honoraires d’agence, contrat de location type.
- Protection des locataires : préavis réduit en zone tendue, garantie universelle des loyers (GUL), prévention des expulsions.
- Modernisation de la copropriété : fonds de travaux obligatoire, immatriculation des copropriétés.
- Amélioration des rapports locatifs : état des lieux normalisé , grille de vétusté, état des lieux numérique, délais de restitution du dépôt de garantie.
C’est ce dernier pilier qui nous intéresse ici. La loi ALUR a complètement transformé la façon dont les états des lieux sont réalisés, facturés et contestés en France.
Textes de référence. Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR). Décret n°2014-890 du 1er août 2014 (plafonnement des honoraires). Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (modèle d’état des lieux et vétusté). Sources : legifrance.gouv.fr .
Avant/après ALUR : le grand tableau comparatif
Voici, point par point, ce qui a concrètement changé pour l’état des lieux depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR et de ses décrets d’application.
| Critère | Avant ALUR | Après ALUR (2014-2026) |
|---|---|---|
| Modèle d’état des lieux | Aucune forme imposée | 12 mentions obligatoires (décret 2016-382) |
| Description du logement | Description sommaire acceptée | Description pièce par pièce (sols, murs, plafonds, équipements) |
| Honoraires d’agence (part locataire) | Libres (souvent 1 mois de loyer) | Plafonnés à 3,03 €/m² et max 50 % |
| Grille de vétusté | Aucun cadre légal | Possibilité d’annexer au bail (décret 2016-382) |
| Préavis de départ (zone tendue) | 3 mois systématiquement | 1 mois en zone tendue (1 149 communes) |
| Délai de restitution du dépôt | 2 mois dans tous les cas | 1 mois si EDL conforme / 2 mois si dégradations |
| Pénalité de retard (dépôt) | Aucune pénalité automatique | 10 % du loyer HC par mois de retard |
| Modification après signature | Impossible | 10 jours pour compléter l’EDL d’entrée |
| Format électronique | Non prévu par la loi | Papier ou électronique (même valeur juridique) |
| Photos et observations | Facultatives, non encadrées | Expressement autorisées par le décret |
En résumé. La loi ALUR a transformé l’état des lieux d’une simple formalité sans cadre en un document normalisé, protecteur et opposable. Chaque point du tableau ci-dessus est détaillé dans les sections suivantes.
Les 12 mentions obligatoires du modèle type (décret 2016-382)
Depuis le 1er juin 2016, tout état des lieux doit respecter un formalisme précis défini par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 . Il ne s’agit pas d’un modèle unique imposé, mais d’une liste de mentions obligatoires que tout modèle doit contenir pour être juridiquement valable.
- Type d’état des lieux : préciser s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie.
- Date d’établissement : date précise de réalisation du constat.
- Localisation du logement : adresse complète du bien loué.
- Nom et domicile du bailleur (ou de son mandataire).
- Nom et domicile du locataire .
- Nom et domicile des mandataires le cas échéant (agent immobilier, expert, procuration).
- Relevés des compteurs individuels : eau froide, eau chaude, électricité, gaz.
- Détail et destination des clés : nombre, type (porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, etc.) et nombre d’exemplaires remis.
- Description pièce par pièce : pour chaque pièce, état précis des revêtements de sols, murs et plafonds.
- État des équipements : état de fonctionnement de chaque équipement (robinetterie, prises, interrupteurs, volets, radiateurs, etc.).
- Observations et réserves : espace dédié aux remarques complémentaires de chaque partie, illustrées le cas échéant par des photographies.
- Signatures des parties : ou de leurs mandataires, attestant le caractère contradictoire du document.
Attention. Un état des lieux qui ne respecte pas ces mentions obligatoires peut être contesté devant un tribunal. Si l’une des mentions essentielles manque (signatures, description pièce par pièce), le document perd sa valeur probante. Pour connaître le déroulement concret d’un état des lieux conforme, consultez notre guide du déroulement d’un état des lieux professionnel .
En cas d’état des lieux de sortie, le décret impose une mention supplémentaire : l’ adresse du nouveau domicile du locataire , indispensable pour l’envoi du solde du dépôt de garantie.
Honoraires d’état des lieux : le plafond de 3,03 €/m²
Avant la loi ALUR, les agences immobilières fixaient librement leurs honoraires d’état des lieux et les faisaient majoritairement supporter au locataire. Il n’était pas rare de voir des factures équivalentes à un mois de loyer. La loi a mis fin à cette pratique en instaurant un double plafond .
La règle du double plafond
Pour l’état des lieux d’entrée réalisé par un professionnel (agent immobilier ou expert mandaté), la part facturée au locataire ne peut pas dépasser :
- 50 % du montant total facturé par le professionnel.
- 3,03 € TTC par m² de surface habitable (plafond revalorisé au 1er janvier 2026 selon l’IRL).
C’est le montant le plus bas des deux qui s’applique. Pour l’état des lieux de sortie, les frais sont intégralement à la charge du propriétaire (sauf commissaire de justice : 50/50).
2 exemples de calcul rapide
Studio de 28 m² — Honoraires agence : 180 €
T3 de 68 m² — Honoraires agence : 300 €
Base légale. Décret n°2014-890 du 1er août 2014, article 5-I de la loi n°89-462 modifiée par la loi ALUR. Plafond revalorisé chaque année par arrêté ministériel. Source : service-public.gouv.fr . Pour tous les tarifs détaillés, consultez notre guide complet des tarifs état des lieux 2026 .
La grille de vétusté : l’innovation méconnue de la loi ALUR
L’une des avancées les plus importantes de la loi ALUR est la reconnaissance légale de la vétusté . Avant 2014, aucun texte ne définissait précisément ce concept, ce qui donnait lieu à de nombreux litiges sur le dépôt de garantie.
Définition légale
Le décret n°2016-382 (article 4) définit la vétusté comme « l’état de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » . En clair : l’usure normale qui se produit avec le temps n’est pas à la charge du locataire.
Fonctionnement de la grille
La loi ALUR permet aux parties d’ annexer une grille de vétusté au bail dès la signature. Cette grille définit pour chaque élément du logement :
- Une durée de vie théorique (ex. : peinture murale = 7 ans, moquette = 7 ans, parquet = 25 ans).
- Un taux d’abattement annuel qui réduit progressivement la part imputable au locataire.
- Une part résiduelle (franchise non imputable au locataire même en cas de dégradation).
Exemple concret. Une peinture murale posée il y a 5 ans (durée de vie : 7 ans) présente un abattement de 71 %. Si le coût de remise en état est de 400 €, le locataire ne devra que 116 € (29 % de 400 €). Pour les tableaux complets et davantage d’exemples, consultez notre guide de la grille de vétusté .
Dépôt de garantie : les nouveaux délais et la pénalité de 10 %
La loi ALUR a considérablement renforcé la protection du locataire en matière de restitution du dépôt de garantie, en réduisant les délais et en instaurant une pénalité de retard automatique.
Les deux délais de restitution
| Situation | Délai de restitution | Condition |
|---|---|---|
| EDL de sortie conforme à l’EDL d’entrée | 1 mois | Aucune dégradation constatée |
| Dégradations constatées à la sortie | 2 mois | Différences entre EDL d’entrée et EDL de sortie |
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire, et non de la date de l’état des lieux. Source : service-public.gouv.fr .
La pénalité de 10 % par mois de retard
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Exemple — Loyer de 800 € HC, 3 mois de retard
Exception. La pénalité ne s’applique pas si le retard est causé par le fait que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire lors de la remise des clés. Pensez à transmettre votre adresse par écrit le jour de l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux numérique : ce que dit la loi
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, prévoit expressément que l’état des lieux peut être établi « sur papier ou sous forme électronique » . Le décret 2016-382 confirme cette possibilité et précise les conditions de validité.
Conditions de validité
- Caractère contradictoire : les deux parties doivent être présentes lors de la réalisation, même si le support est numérique.
- Mentions obligatoires : les 12 mentions du décret 2016-382 doivent figurer dans le document électronique, exactement comme dans un document papier.
- Signature électronique : conforme au règlement européen eIDAS. En pratique, une signature simple accompagnée d’une authentification (code SMS, e-mail sécurisé) est suffisante pour un bail locatif.
- Remise d’un exemplaire : chaque partie doit recevoir une copie du document (envoi par e-mail ou lien de téléchargement).
Avantages reconnus par la jurisprudence
La Cour d’appel de Bordeaux (arrêt du 2 novembre 2020) a confirmé la validité d’un état des lieux signé sur tablette numérique avec signature électronique. Le format numérique offre des avantages objectifs par rapport au papier :
- Photos intégrées : horodatées et géolocalisées, directement liées à chaque pièce.
- Descriptions standardisées : menus déroulants qui garantissent la conformité au décret.
- Archivage sécurisé : le document ne se perd pas et reste consultable pendant toute la durée du bail.
- Rapidité : le rapport est envoyé aux parties dans les 24 à 48 h suivant l’intervention.
En pratique. La grande majorité des experts indépendants utilisent désormais des applications sur tablette pour réaliser les états des lieux. Pour comprendre les différences entre les professionnels, consultez notre comparatif agence, huissier ou expert indépendant .
Absence d’état des lieux : les conséquences juridiques
La loi ALUR n’a pas rendu l’état des lieux strictement « obligatoire » au sens pénal du terme, mais ses conséquences juridiques le rendent de facto indispensable pour protéger les intérêts des deux parties.
Pas d’état des lieux d’entrée
En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil établit une présomption de bon état : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il pourra donc se voir imputer l’intégralité des dégradations constatées à la sortie, même celles qui préexistaient à son arrivée.
Pas d’état des lieux de sortie
Symétriquement, en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été restitué en bon état. Le propriétaire aura alors beaucoup de difficulté à justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
Exception : l’obstruction
La loi ALUR a ajouté une protection importante : la présomption de bon état ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux . Concrètement, si un propriétaire refuse délibérément de faire un état des lieux d’entrée, il ne pourra pas ensuite invoquer la présomption de bon état contre le locataire.
Base légale. Article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR. Article 1731 du Code civil. Source : anil.org .
Vos recours si la loi ALUR n’est pas respectée
La loi ALUR a renforcé les droits des locataires, mais encore faut-il savoir comment les faire appliquer. Voici les 4 recours possibles, du plus simple au plus formel.
Droit de modification sous 10 jours (entrée uniquement)
Après la signature de l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose de 10 jours pour demander des modifications ou compléments (défauts non remarqués, équipements non testés). Envoyez votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce droit ne s’applique pas à l’état des lieux de sortie.
Contestation amiable par courrier recommandé
En cas de désaccord sur l’état des lieux (entrée ou sortie), adressez un courrier recommandé à l’autre partie en détaillant précisément les points contestés et en joignant vos preuves (photos datées, témoignages). Conservez une copie de tous les échanges.
Commission départementale de conciliation (CDC)
Si la contestation amiable échoue, saisissez gratuitement la CDC dont dépend le logement. La conciliation est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €. La commission rend un avis dans un délai moyen de 2 mois. Source : anil.org .
Tribunal des contentieux de la protection
En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Vous disposez d’un délai de 3 ans à compter de la date du litige. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire pour les litiges inférieurs à 10 000 €. Source : justice.fr .
Chronologie des textes clés
Loi n°89-462
Loi fondatrice du droit locatif français. Crée l’obligation d’établir un état des lieux contradictoire (article 3-2).
Loi ALUR (n°2014-366)
Réforme majeure. Plafonnement des honoraires, grille de vétusté, EDL numérique, délai de restitution réduit, droit de modification 10 jours.
Décret n°2014-890
Décret d’application sur le plafonnement des honoraires d’agence (3 €/m² à l’origine).
Décret n°2016-382
Entrée en vigueur du modèle type d’état des lieux (12 mentions obligatoires) et de la définition légale de la vétusté.
Revalorisation du plafond
Le plafond de facturation au locataire passe de 3,00 € à 3,03 €/m² de surface habitable (revalorisation IRL).
Arrêté du 25 février 2026
Nouveau barème réglementé des commissaires de justice pour les états des lieux (3 tranches de surface).
Questions fréquentes sur la loi ALUR et l’état des lieux
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