Tarifs état des lieux : combien coûte un professionnel en 2026 ?
Amiable gratuit, agence immobilière, expert indépendant ou commissaire de justice : découvrez les tarifs réels, les règles de répartition locataire/propriétaire, et nos calculs pas à pas pour chaque scénario.
Sommaire
- Combien coûte un état des lieux en 2026 ? Vue d’ensemble
- L’option gratuite : l’état des lieux amiable
- Tarifs agence immobilière : le plafond légal de 3,03 €/m²
- Tarifs d’un expert indépendant en état des lieux
- Barème réglementé du commissaire de justice
- Qui paye quoi ? Tableau de répartition des frais
- Location vide vs meublée : ce qui change
- 6 astuces pour réduire le coût de votre état des lieux
- 5 erreurs qui font exploser la facture
- Questions fréquentes
Combien coûte un état des lieux en 2026 ? Vue d’ensemble
Le coût d’un état des lieux varie considérablement selon le professionnel que vous choisissez. Pour un appartement standard, la facture oscille entre 0 € (amiable entre particuliers) et plus de 250 € TTC (commissaire de justice pour un grand logement). Avant de détailler chaque cas, voici le panorama complet des quatre options disponibles en 2026.
| Option | Fourchette de prix | Tarif | Qui paye ? |
|---|---|---|---|
| Amiable (entre particuliers) | 0 € | Libre | Gratuit pour les deux parties |
| Agence immobilière | 80 – 250 € TTC | Plafonné (3,03 €/m²) | 50/50 entrée ; propriétaire seul en sortie |
| Expert indépendant | 80 – 200 € TTC | Libre | Celui qui mandate (souvent le propriétaire) |
| Commissaire de justice | 131 – 230 € HT | Réglementé | 50/50 obligatoire |
Bon à savoir. Depuis le 1er janvier 2026, le plafond locataire pour un état des lieux d’entrée réalisé par une agence est passé de 3,00 € à 3,03 € par m² de surface habitable (arrêté du 26 décembre 2025). Sources : service-public.gouv.fr et legifrance.gouv.fr .
L’option gratuite : l’état des lieux amiable
La grande majorité des états des lieux en France sont réalisés directement entre le bailleur et le locataire, sans aucun intermédiaire. Dans ce cas, aucun frais ne peut être mis à la charge de l’une ou l’autre partie . C’est la solution la plus économique, mais elle présente des limites.
Comment faire un état des lieux amiable conforme ?
Pour que votre état des lieux amiable ait la même valeur juridique qu’un constat professionnel, il doit respecter les conditions suivantes :
- Être contradictoire : les deux parties (ou leurs représentants) doivent être présentes simultanément lors de l’inspection du logement.
- Utiliser un modèle conforme au décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (téléchargeable gratuitement sur service-public.gouv.fr ).
- Décrire chaque pièce avec précision : sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements, compteurs.
- Signer en deux exemplaires (ou version numérique avec signature électronique).
- Joindre des photos datées pour chaque pièce (fortement recommandé).
Attention. Un état des lieux amiable mal rédigé peut se retourner contre vous en cas de litige. Si vous n’êtes pas sûr de votre méthodologie, l’intervention d’un professionnel peut éviter des retenues abusives sur le dépôt de garantie pouvant atteindre plusieurs centaines d’euros.
Tarifs agence immobilière : le plafond légal de 3,03 €/m²
Lorsqu’un état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, administrateur de biens), la loi ALUR et le décret n°2014-890 du 1er août 2014 encadrent strictement la part facturable au locataire. Le tarif est libre pour le propriétaire, mais plafonné côté locataire.
La règle du double plafond
La part payée par le locataire ne peut pas dépasser le plus bas des deux montants suivants :
- 50 % du montant total facturé par l’agence pour l’état des lieux.
- 3,03 € TTC par m² de surface habitable (depuis le 1er janvier 2026).
Base légale. Article 5-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Décret n°2014-890 du 1er août 2014. Plafond revalorisé chaque année selon l’IRL. Source : economie.gouv.fr .
3 exemples de calcul pas à pas
Exemple 1 — Studio de 25 m²
Exemple 2 — T3 de 65 m²
Exemple 3 — Maison de 110 m²
Tarifs d’un expert indépendant en état des lieux
L’expert indépendant en état des lieux est un professionnel spécialisé, impartial, qui n’est rattaché ni à une agence ni à un réseau de gestion locative. Ses tarifs sont libres (non réglementés), mais restent généralement compétitifs par rapport aux agences car il se concentre exclusivement sur cette prestation.
| Type de bien | Entrée seule | Sortie seule | Entrée + sortie simultanée |
|---|---|---|---|
| Studio / T1 (< 30 m²) | 80 – 110 € | 80 – 110 € | 130 – 170 € |
| T2 / T3 (30 – 70 m²) | 100 – 150 € | 100 – 150 € | 160 – 230 € |
| T4 / T5 (70 – 120 m²) | 130 – 180 € | 130 – 180 € | 200 – 280 € |
| Maison (> 120 m²) | 160 – 220 € | 160 – 220 € | 250 – 350 € |
Tarifs indicatifs TTC constatés en France métropolitaine en 2026. Les prix varient selon la ville, le nombre de pièces, le type de location (vide ou meublée) et la disponibilité de l’expert.
Facteurs de variation du prix
- Surface et nombre de pièces : plus le logement est grand, plus l’inspection prend du temps.
- Location meublée : comptez un supplément de 20 à 40 € TTC (inventaire du mobilier et de l’électroménager).
- Localisation : les tarifs sont 10 à 20 % plus élevés en Île-de-France qu’en province.
- Créneau horaire : certains experts facturent un supplément pour les interventions en soirée (après 19 h) ou le samedi.
- Entrée + sortie groupées : réduction de 20 à 40 € lorsque les deux états des lieux sont réalisés le même jour.
L’avantage clé de l’expert indépendant. Contrairement à l’agence immobilière qui gère également le bail et les intérêts du propriétaire, l’expert indépendant n’a aucun conflit d’intérêts. Son rapport est accepté par les deux parties et constitue une preuve solide en cas de litige. Pour en savoir plus, consultez notre guide du déroulement d’un état des lieux professionnel .
Barème réglementé du commissaire de justice (ex-huissier)
Le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) intervient principalement en cas de désaccord entre les parties ou lorsqu’une partie refuse de se présenter. Ses tarifs sont réglementés par l’État et fixés par les articles A444-10 à A444-52 du Code de commerce.
Barème 2024-2026 (arrêté du 25 février 2026)
| Surface du logement | Émolument HT | Lettre de convocation | Frais de déplacement | Total HT | Total TTC (TVA 20 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 50 m² | 131,50 € | 17,88 € | 9,20 € | 158,58 € | 190,30 € |
| 50 – 150 m² | 153,20 € | 17,88 € | 9,20 € | 180,28 € | 216,34 € |
| > 150 m² | 229,81 € | 17,88 € | 9,20 € | 256,89 € | 308,27 € |
Base légale. Articles A444-10 à A444-52 du Code de commerce. Arrêté du 25 février 2026, entré en vigueur le 1er mars 2026. Sources : legifrance.gouv.fr et justice.gouv.fr .
3 calculs complets par tranche
Tranche 1 — Studio de 35 m²
Tranche 2 — T3 de 72 m²
Tranche 3 — Maison de 165 m²
Qui paye quoi ? Tableau de répartition des frais
La répartition des frais d’état des lieux obéit à des règles précises qui diffèrent selon le type de professionnel et le moment (entrée ou sortie). Voici le tableau récapitulatif complet.
| Scénario | Part locataire | Part propriétaire |
|---|---|---|
| Entrée — Amiable | 0 € | 0 € |
| Entrée — Agence | Max 50 % et max 3,03 €/m² | Le reste |
| Entrée — Expert indépendant | Max 50 % et max 3,03 €/m² | Le reste |
| Entrée — Commissaire de justice | 50 % du total | 50 % du total |
| Sortie — Amiable | 0 € | 0 € |
| Sortie — Agence | 0 € | 100 % des frais |
| Sortie — Expert indépendant | 0 € | 100 % des frais |
| Sortie — Commissaire de justice | 50 % du total | 50 % du total |
Règle absolue pour l’état des lieux de sortie. Le locataire ne doit jamais payer de frais pour l’état des lieux de sortie réalisé par une agence ou un expert. Toute clause du bail qui impose au locataire le paiement de l’état des lieux de sortie est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Seule exception : le commissaire de justice, dont les frais sont toujours partagés 50/50. Source : justice.fr .
Location vide vs meublée : ce qui change pour les tarifs
Le type de location influe directement sur le coût et les règles de facturation de l’état des lieux. Voici les principales différences :
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Plafond locataire (agence) | 3,03 €/m² + max 50 % | 3,03 €/m² + max 50 % |
| Inventaire mobilier obligatoire | Non | Oui (annexé au bail) |
| Supplément expert (indicatif) | — | + 20 à 40 € TTC |
| Durée moyenne de l’intervention | 30 – 60 min | 45 – 90 min |
| Points supplémentaires contrôlés | — | Électroménager, vaisselle, literie, mobilier |
| Commissaire de justice | Barème identique | Barème identique |
En location meublée, l’état des lieux prend plus de temps car il faut vérifier chaque élément de l’inventaire (nombre de couverts, état de la machine à laver, fonctionnement du four, etc.). C’est ce qui justifie le supplément pratiqué par la plupart des experts indépendants. Le barème du commissaire de justice, lui, ne distingue pas vide et meublé. Pour comprendre la grille d’usure appliquée aux équipements, consultez notre guide complet de la grille de vétusté .
6 astuces pour réduire le coût de votre état des lieux
Groupez entrée et sortie le même jour
De nombreux experts indépendants proposent une réduction de 20 à 40 € lorsque les deux états des lieux sont réalisés simultanément (le locataire sortant et l’entrant se succèdent le même jour).
Demandez plusieurs devis
Les tarifs des experts indépendants sont libres. Comparez au moins 3 devis en précisant la surface, le nombre de pièces et le type de location (vide ou meublé).
Privilégiez les créneaux standards
Les interventions en journée (9 h – 18 h) du lundi au vendredi sont généralement sans majoration. Les soirées et samedis peuvent coûter 15 à 30 € de plus.
Préparez le logement avant l’intervention
Un logement propre, débarrassé et accessible réduit le temps d’intervention. Moins de temps sur place signifie souvent un tarif négociable à la baisse.
Vérifiez la surface habitable réelle
Le plafond de 3,03 €/m² se calcule sur la surface habitable loi Boutin (hors murs, cloisons, cages d’escalier). Si votre bail indique une surface Carrez plus grande, vérifiez : la différence peut représenter plusieurs dizaines d’euros.
Négociez en tant que gestionnaire de patrimoine
Si vous gérez plusieurs biens, demandez un tarif dégressif à votre expert. La plupart proposent des tarifs préférentiels pour les propriétaires multipropriétés ou les SCI.
5 erreurs qui font exploser la facture
Payer l’état des lieux de sortie en tant que locataire
Sauf recours à un commissaire de justice, le locataire ne doit jamais payer l’état des lieux de sortie. Toute clause contraire est illégale et vous pouvez en demander le remboursement.
Accepter un forfait agence sans vérifier le plafond
Certaines agences facturent un « forfait état des lieux » sans détailler le calcul. Exigez toujours le détail : surface habitable × 3,03 € et la règle des 50 %.
Confondre surface Carrez et surface habitable
Le plafond se calcule sur la surface habitable (loi Boutin), pas sur la surface Carrez qui peut inclure des annexes. La différence peut représenter 5 à 15 m² en moins, soit 15 à 45 € d’économie.
Faire appel à un commissaire de justice sans nécessité
Le commissaire coûte plus cher et ses frais sont automatiquement partagés 50/50. Réservez-le aux situations de litige ou de refus de présence. Pour un état des lieux standard, un expert indépendant offre un meilleur rapport qualité-prix.
Ne pas photographier l’état du logement
Sans preuves photographiques, les contestations de retenues sur le dépôt de garantie sont quasi impossibles à faire valoir. Le coût réel d’un état des lieux bâclé se mesure en centaines d’euros de retenues injustifiées.
Questions fréquentes sur les tarifs d’état des lieux
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